贝壳找房李文杰：城市“摊大饼式”发展的边际效应在递减

新冠肺炎疫情让人们在社区停留的时间越来越长，生活圈的概念将会受到更多的关注。

9月18日，博鳌21世纪房地产论坛第21届年会在上海举行。科控股有限公司高级副总裁、RealData院长李文杰在致辞中表示，中国的城市化进程已经从土地城市化发展到了人的城市化。这个阶段有两个特点。一方面，边际效应随着“摊大饼”的增量发展而不断降低；另一方面，人们更加关注社区生活，城市发展的逻辑发生了很大变化。

李文杰说，去年以来，新冠肺炎疫情的爆发让人们在社区停留的时间越来越长。因此，生活圈的概念会受到更多的关注。

在政策层面，2018年以来，监管部门引入并强化了“生活圈”的概念，政策也对便民建设给予了更大的支持，也提升了城市生活的便利性。

李文杰在论坛上发布并解读了RealData的研究成果《2021年中国城市生活圈活力指数》。他说，根据研究，直辖市和省会城市占据了排名的前几位，南方城市的表现整体好于北方城市。这不仅反映了不同城市生活圈建设的现状，也为未来城市更新提供了参考。

“15分钟生活圈”的三大特征

近年来，政策方面对便利生活圈的建设给予了大力支持。2018年，在《城市居住区规划设计标准》新版中，住房和城乡建设部将“15分钟生活圈居住区”、“10分钟生活圈居住区”和“5分钟生活圈居住区”作为居住区规划和设施配置的核心对象。

今年5月，商务部、国家发展改革委、民政部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，对15小时便民生活圈建设进行顶层设计，并提出具体试点方案。今年7月，11个部门发布了《城市一刻钟便民生活圈建设指南》，提出了具体的建设目标和业务要求。

李文杰说，自新冠肺炎疫情爆发以来，社区隔离和在家工作的要求大幅降低了人们的生活半径，被忽视的社区也备受关注。然而，15分钟生活圈的建设因城市而异。

因此，上述RealData发布的报告提出了“分钟城市”的概念，借助城市生活圈的服务可达性、商业丰富度和环境质量三个指标，对60个城市的“15分钟生活圈”绩效进行了评价，并重点分析了典型城市和社区相关案例。

李文杰表示，60个城市的排名榜体现了以下特点：一是直辖市和省会城市排名靠前；二是一线城市排名顺序为深圳、上海、广州、北京；第三，南方城市优于北方城市。

具体来看，综合得分前20的城市中，除深圳、厦门、大连、青岛外，其余16个城市均为直辖市或省会城市。其中，厦门排名高于省会福州，青岛排名高于济南。

一线城市中，深圳排名第一，服务可达性、商业丰富度、环境质量得分均衡，综合得分最高。但上海、广州、北京三个方面或多或少都有失分，北京排名靠后是因为城市肌理造成的空间碎片化，降低了服务业态的可获得性。

总的来说，南方城市比北方城市好。样本前十的城市除了北京都是南方城市。前20名城市中，除了北京、青岛和东北四市，其他都是南方城市。近年来，南方城市建设更新迅速，环境质量得分较高，服务可及性优于北方。

关注“人的城市化”

据李文杰介绍，基于样本城市的异同，报告还将60个城市划分为四个集群，即均衡发展城市、服务业态城市、

例如，60个城市中有三分之一是服务型城市。这些城市的整体指数略低于发展均衡的城市，但服务的可及性很好。成都就是这类城市的代表。

在环境质量发展的城市中，北京表现更好，因为北京的社区环境质量发展理念更先进。

对“微小城市”的研究最终将回归到人类的本质。李文杰说，报告继续从城市下沉到最近的社区。通过测量北京市6800个社区的活力指数，总结出3个典型社区：超大社区、城市“蜂巢”和“孤岛”。

其中，天通苑小区是人口多、基础设施好的超大型社区的代表，但其交通设施却低于全市平均水平。“城市蜂巢”位置好，出租屋多，但流动性大，租房人口也比较年轻；“孤岛”小区位置较为偏远，商业、交通设施匮乏，业主对居住品质要求较高。

这三个社区的不同特点决定了城市更新的不同方向，这也是编制报告的初衷。

李文杰说，中国的城市化进程正在从城市和土地的城市化向人的城市化转变，即城市发展的逻辑正在从“增量扩张”向“存量挖掘”转变，从“物质导向”向“以人为本”转变。“微小城市”的理念和成果，可以为城市发展提供参考，因地制宜推动社区进化。