向外商圈处于弱收敛状态需要解决圈内商业项目从量变到质变的问题

与上海TX淮海一脉相承的新项目将落户北京朝外商圈日前，北京商报今日记者走访发现，原昆泰商场正在装修，未来将是盒子

盒子在年底进入市场

街上将迎来一个新的打卡点北京商报今日记者看到，原来的坤泰大厦已经被围挡起来，现场施工人员透露，该项目由URF战英年轻动力消费集团和坤泰集团共同改造，未来仍将是商业综合体

年轻动力中心由URF战英年轻动力消费集团，北京市朝阳区政府和昆泰集团共同打造，将包含创新零售，艺术展示，智能科技，娱乐体验等功能。

北京商报今日记者在现场看到，项目外立面正在装修，A座5楼展区已经可以参观，主要是品牌招商杨开银介绍，项目一期由A箱和B箱两栋楼组成，总面积6万多平方米预计今年年底进入市场

目前正在进行招商，已经确定了一些国内一线时尚品牌，还会引入更多本土品牌杨开银透露了盒子对外招商的方向和进度

从周边环境来看，盒子周边很多项目都是朝外的梅冬学院位于盒子的正对面，距离蓝岛大厦只有500米箱子向外走7分钟左右到最近的地铁站东大桥站，10分钟可以走到侨福芳草地可见，向外的新商圈格局正在逐步形成

值得注意的是，盒子的外向运营团队是上海TX淮海的URF盈展杨开银指出，希望盒子向外进入市场，吸引城市精英和年轻人

传统的购物方式已经很难吸引他们停下来，希望通过体验获得感知，从而实现消费路径杨开银坦言，因此，盒子会更倾向于增加休闲娱乐业态，比如VR，3D等更受年轻人欢迎的业态，希望这个项目成为北京年轻精英的消费目的地

朝外商圈

朝外大街一直是朝阳区的政治，文化，经济发展中心，也是重要的涉外窗口和CBD，是企业看中和落井下石的主要因素虽然占据朝阳区核心位置，但新老项目交替难以形成合力，使得商圈一直处于不温不火的状态

就像盒子旁边朝外的蓝岛大厦，从2019年开始进入装修期目前只完成了南楼的调整，引入了探路者体验店，小燕窝饮品，星巴克，好利来等品牌蓝岛大厦的二至五层尚未装修

悠唐购物中心深耕向外商圈十余年，但人气大不如前记者多次走访发现，悠唐的客流与以往不同，零售区客流相对稀少经过一轮调整，餐饮才有所改善根据消息显示，去年这家商场约有33%的店面进行了装修，主力店的部分品牌仍在调整中

目前，朝外大街唯一能让消费者耳目一新的项目是柯美洞穴学院梅冬书院取代百脑汇，将餐饮，文化休闲引入家居业态，成为网络名人中的热门地标，一度吸引大量消费者打卡

中国购物中心发展委员会主任郭增利今日对北京商报表示，向外商圈处于弱收敛状态，需要解决圈内商业项目从量变到质变的问题区域要规划成熟，项目各司其职，体量聚合，形成功能聚合，进一步成为成熟的商圈

或许盒子的对外存在，在一定程度上可以促进商圈IP中国首席经济学家白文熙指出，新项目入市后，确实有助于形成集聚效应，提升向外商圈的影响力外向型区域仍然以商业和交通功能为主，新的商业项目很少，而原有项目老旧，影响力下降，需要升级或增加新的内容，这也是外向型商圈这么多年不温不火的主要因素

它必须有一些北京特色。

正是TX淮海在上海的口碑让业界对盒子充满期待白文熙认为，上海团队在运作北京项目时，需要更好地结合北京本地市场的特点和需求，防止水土不服的问题，从而更好地融入北京市场

"与上海TX淮海相比，盒子也会向外分化."杨开银表示，北京项目将加强数字概念的推广，比如元宇宙渠道空间实现线上线下多元化，虚实空间策展的同时，也将打破时间链接，为项目整体运营注入游戏化特色从空间上来说，盒子的面积大约是TX淮海的三倍除了室内空间，还有空中篮球场，室外剧场，街头集市等室外区域从受众角度来说，盒子更倾向于精英年轻人

中国人民大学高丽研究所副教授王鹏也表示，在京的外国项目可能正处于适应状态如果他们想更好地融入北京市场，就应该与北京本地同类商场交错竞争，避免内耗另外，要对北京人有深入的了解，形成自己鲜明的特色

此外，关于外向型商圈的现状，王鹏指出，硬件设施已经足够完善，可以进一步推动新项目和商圈的发展。

朝外商圈的公交线路大多是东西走向的最近的地铁站是6号线东大桥站如果能打通南北，让东大桥周边成为交通枢纽，也会在一定程度上激发商圈的潜力和活力王鹏说