“崇明岛地主”困在了百亿债务里

百亿债务之下，被誉为上海崇明岛“地主”的光明地产也开始频繁出售旗下资产，试图以此回笼资金、降低负债水平。

这一次被光明地产摆上货架的是上海锦如置业。

10月20日盘后，光明地产公告表示，其将通过上海联合产权交易所公开挂牌的方式转让所持有的上海锦如置业60%股权及相应债权。

频繁出售资产

从披露信息来看，光明地产此次出售的上海锦如置业所涉及开发的房地产项目为“嘉定新城D9地块商业项目”。

嘉定新城D9地块项目分为一期及二期，项目一期已于2014年4月1日动工建设，2015年7月取得预售许可证。截至评估基准日，项目一期尚余未售商业建筑面积约1.39万平方米，写字楼未售建筑面积170.41平方米，未售普通产权车位493个。

项目二期建筑面积约4万平方米，目前尚未投入建设。根据评估，上海锦如置业60%股权对应价格不低于0.69亿元，相应债权则为0.94亿元左右，合计总价将不低于1.63亿元。

光明地产称，此次交易符合公司自身战略定位，可优化区域布局及提前收回投资。公司坦言，若此次交易成功，预计将实现0.5亿元的归母净利润。

上海锦如置业并不是光明地产货架上的唯一标的。

在此之前，该公司还将旗下柳州同鑫、上海志胜置业、上海泰尔发地产等项目进行挂牌出售。

今年6月，光明地产公告称将挂牌转让柳州同鑫33%股权及债权，按总价1.56亿元为底价。后者旗下项目为光明地产首进广西柳州所得，截至评估基准日，其账面存货价值为4.5亿元，系柳州市“揽山庭”住宅开发项目，计划于2021年12月交房。

8月下旬，光明地产旗下子公司上海志胜置业100%股权及债权被公开转让。信息显示，上海志胜置业的核心资产为位于山东省菏泽市的住宅大盘“光明御河丹城”，该项目曾在2018年被计提约1.1亿元的存货跌价准备。

截至2021年7月31日，上海志胜置业净亏损488.92万元，资产总计19.15亿元，负债总计17.89亿元，所有者权益1.25亿元。

除上述项目外，光明地产还在今年5月被传出拟出售川渝、昆明项目资产的消息。尽管这一消息未得到证实，但结合该公司连年下跌的归母净利润及高额的债务来看，光明地产的困局已经昭然若揭。

债务承压

作为光明集团旗下的上市房企，光明地产也曾被寄予厚望。其于2018年立下雄心壮志，要在未来三年冲击500亿元销售目标。

如今，三年之约已经过去，该公司的销售规模仍无较大突破。2018年-2020年，公司分别实现签约销售额244.6亿元、266.38亿元、362.68亿元，同比增幅分别为8.9%、36.2%。2021年上半年，其签约金额则为193.28亿元。

尽管销售规模在增长，但公司的归母净利润却连年下降。东财Choice数据显示，2018年至2020年间，光明地产归母净利润同比增幅分别为-27.17%、-59.77%、-79.38%，对应的营收同比增幅则为-1.53%、-33.59%、6.49%。

2020年，光明地产实现归母净利润1.07亿元，创下了近年来的最低值；扣非净利润为-5.86亿元，亦是首次出现亏损情况。

上海新世纪信用评级报告指出，光明地产近年来计提资产减值数额较大，对净利润形成了一定侵蚀。2018年至2020年，该公司房地产板块分别计提存货跌价准备7.66亿元、2.52亿元、3.71亿元。

同样大幅下跌的还有公司的毛利率水平。截至2021年上半年，光明地产毛利率为12.33%，较2020年底的19.19%下跌6.86个百分点，其2019年的毛利率则为30.75%。

债务方面，上半年，光明地产一年内到期的非流动负债为52.89亿元；由于信用借款增加，该公司短期借款较2020年末增长30.37%至146.01亿元，但其账面货币资金仅有108.43亿元，资金缺口明显。

截至2021年6月末，光明地产剔除预收款后的资产负债率为78.93%，净负债率为177.4%，现金短债比为0.55，依然三线皆踩。

有数据显示，截至2021年3月末，光明地产在建及拟建项目尚需投资155.61亿元，后续资金需求量仍较大。