从2021年半年报看房企发展态势

2021年至今，房地产调控不断升级，内容不断丰富一系列稳定地价，房价和预期的房地产长效机制不断实施此外，新冠肺炎疫情仍在持续虽然我国的防控措施是有效的，但还是在一定程度上影响了房地产的一些业务周转

8月，上市房企陆续发布2021年中期业绩报告通过半年报可以看出，房地产企业正在告别过去的高增长发展阶段，收入和利润率都有不同程度的变化降杠杆压力依然存在，增收增利态势普遍，行业进入调整期为应对变化，不少房企通过精耕细作，业务拓展，寻求更多发展机遇

金融的重要性凸显了降低杠杆率的有效性，并持续深化。

自三条红线融资监管标准出台以来，房企的金融安全就被放在了最重要的位置面对强监管，几乎所有房企都在努力降低杠杆率，越来越多的房企跻身绿档阵营，大部分绿档之外的企业明显转绿

据中证统计，2021年上半年118家a股上市房企整体有息负债率为25.7%，较2020年同期下降3.3个百分点，较年初下降0.9个百分点整体净负债率为77.0%，较2020年同期下降15.3个百分点，较年初下降1.5个百分点现金负债率为1.1，较2020年同期上升0.2，年初下降0.1.28港股房企整体有息负债率，净负债率和现金负债率分别为24.2%，68.9%和1.4，较2020年同期分别下降5.2和30.2个百分点，较年初分别上升0.4和下降2.1和9.0个百分点数据显示，房地产行业整体负债率下降，降杠杆成效持续深化

上半年，万科，敏捷集团，凯撒集团位列绿档碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌在中期业绩发布会上表示，碧桂园有信心在2023年年中前完成绿档此外，幻想曲的资产负债率为72.7%面对债务问题，幻想曲采取了一系列债务管理措施除了继续在二级市场回购债券，幻想曲还计划处置多个项目，优化资产结构

总体来看，2021年上半年增收不增利现象普遍a股上市房企和h股内地房企的毛利率和净利率均较去年同期下降，净利率下降幅度小于毛利率

2021年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%，基本每股收益为0.95元，同比下降14.1%，完全稀释净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点万科董事长朱九生在发布会上表示，万科净利润同比下滑的原因有三:一是销售规模增长有限，二是毛利率下降略快，三是转型业务影响所致

谨慎拿地，降低风险，多途径获取土地资源。

集中供地政策实施以来，房企征地变得谨慎，征地决策需要全面规划过于激进和保守的策略可能会给企业未来的发展埋下风险征地前期必须制定更详细的投资扩张计划

7月，杜松有限公司放弃收购运河新城地块，相关部门5000万元拍出

作为三条红线同步要求之一，在征地售房比例不超过40%的约束下，不少企业表示下半年会趋于保守，降低征地风险融创董事长孙宏斌在中期业绩发布会上表示，2021年下半年市场压力相对较大，包括融资市场和销售，融创应该给自己设定一个相对安全的边界如果像过去那样征地会吞噬大量利润，融创计划下半年征地销售比例控制在20%以内，全年征地销售比例控制在30%以内

在降档等相关新政策的要求下，房企开始注重征地方式的多样化，通过并购，土地拍卖，城市更新等方式取得和获取土地，寻求更大的发展空间头部房企积极安排城市更新业务，主要通过参与城市更新，旧改，TOD等项目获取土地资源

伴随着住房和城乡建设部8月31日发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》正式落地，未来城市更新项目的效果在住房和城乡建设部的拆迁建设要求下还有待考量。

注入新的活力，收入多元化，利润表现可观。

主营业务盈利能力减弱，使得房企对业务多元化做出新的思考除了房地产开发，房地产企业积极寻找房地产开发业务之外的可能性为实现公司收入的多元化增长，对此前未取得显著成效的多元化业务进行转型升级，使多元化业务与房地产行业形成良好的协同效应，创造新的利润增长点，是房地产企业的共同目标

从半年报中可以看出，房企正在发展多条赛道，除了物业管理和代建，商业运营和工业园区的长期运营管理也能为企业发展带来持续稳定的现金流和利润贡献此外，在城市更新的开发运营中，土地资源获取的成本端优势明显，利润率的表现也较为可观

从万科上半年的营业收入来看，房地产开发，公寓长租，物流，商业等相关资产管理业务收入为1575.3亿元，占比94.3%物业服务营业收入85.7亿元，占比5.1%，其他业务营业收入10.1亿元

业服务万物云业务实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元商业开发与运营项目上半年实现商业项目的营业收入36.29亿，同比增长19%

碧桂园在半年报中着重提及对机器人产业，以及智能建造，新零售，现代农业等领域的布局半年报显示，这分部的总对外收入由2020年上半年的约为人民币17.89亿元上升62.2%至2021年同期的约人民币29.01亿元

在城市发展对交通，时效要求日益增长的时代背景下，房企纷纷投身TOD开发模式华润，越秀，龙湖等房企持续TOD模式的开发越秀服务中期业绩显示，TOD业务上半年实现了合约金额超过1亿元的新增，实现了17.3%的TOD业务净利润华润置地上半年新增9个TOD项目，目前已落地76个TOD综合体，遍布31个地铁城市

在开发盈利缩窄的背景之下，代建板块的盈利水平不降反增，逐渐受到房企的重视，2021年中期业绩来看，绿城管理依旧保持稳步增长，新签约商业项目29个，较上年同期增加28.7%，毛利率高达41.7%，净利润2.7亿，中原建业同样表现亮眼，再次延续了长期以来增长势头上市首个半年报披露中原建业拥有在管项目250个，同比增长37.4%，净利润3.6亿元，同比增长20%，净利润率57.1%，位居行业首位，朗诗绿色地产代建业务实现代建服务收入4.05亿元，同比增幅17.1%同时，代建业务毛利率保持在57%的较高水平截至上半年期末，由朗诗地产提供代建服务的项目共计50个，总可售面积277.6万平方米

城市更新吸引各大房企进入佳兆业为例，凭借拥有大量的旧改和城市更新土储，公司上半年毛利率达到30.0%，有效保障了企业的利润空间，时代中国亦在年中业绩会上表示，城市更新项目贡献的土储将会越来越多，此外，招商蛇口加大了城市更新人才储备，招聘岗位覆盖30多个城市，100多个岗位

绿色债券发行增长 ESG内生动力笃行致远

在碳中和的背景下，绿色建筑未来或将成为房地产的发展趋势，越来越多的房企加入到了绿色建筑行列公开数据显示，中国葛洲坝地产所开发项目的绿色建筑认证覆盖率已经达到了100%，绿色建筑认证面积累计近450万平方米，中南建设的绿色建筑项目已有40多个，面积超1000万㎡，朗诗地产已在全国36个城市打造了141个绿色住宅项目，绿色住宅开发面积超过2，500万平方米房企均以绿色低碳发展为路径，扩大绿色建筑认证面积

今年以来，绿色美元债券发行持续增长房企发行的绿色债券较多是引入了绿色建筑节能，环保的内容，远洋集团，当代置业，祥生控股，阳光城等房企公布了绿色债券相关发行计划上坤，龙光，力高等也纷纷进入绿色债券发行通道在当前融资渠道持续收窄的环境下，绿色债券有利于房企拓展海外融资渠道在缓解融资压力之余，房企的绿色债券也可以被视作其绿色发展战略目标的一个重要环节

2021年的房企半年报，ESG成为几乎成为每家房企都会提及话题，无论出于监管要求，企业责任，还是品牌宣传，ESG正在成为越来越重要的企业指标不少企业将ESG报告剥离并独立披露，独立披露的ESG报告内容更为丰富，披露质量相对更高，也可以从中看出房企对ESG发展的重视程度

2020年8月，龙湖集团正式成立环境，社会及管治委员会，体系化开展ESG管控工作，鉴于在环境保护，社会责任及企业管治等方面的突出表现，龙湖集团最近几天被纳入恒生ESG指数50家成分股之一碧桂园，万科，融创，中海等大型房企有更多的动力和资源投入来提升各方面的ESG发展水平，而中小房企仍有较大的发展和成长空间房企通过提升ESG发展水平，实现短期经济效益与长期环境，社会利益之间的平衡，提高自身的长期可持续发展能力和社会价值，还有待ESG理念进一步的应用实践

相比较于传统的追求财务绩效为目标的投资决策，ESG更提倡长期能持续带来持续回报的经营方式。